Kupovina stana u BiH postaje sve teža: Poznato koliko bi cijene nekretnina mogle rasti godišnje

Cijene stanova u Bosni i Hercegovini nastavit će rasti i u narednom periodu, ali bez naglih tržišnih poremećaja.

Stručnjaci za nekretnine očekuju godišnji rast od tri do sedam posto, ističući da su cijene u odnosu na primanja građana visoke te da kupci s prosječnim platama rješenje stambenog pitanja sve češće moraju tražiti u manjim stanovima i na periferiji gradova.

Certificirani agent za nekretnine Haris Kadić pojašnjava da je rast cijena nekretnina u BiH od oko 70 posto tokom posljednjih pet godina posljedica povećane potražnje, rasta cijena na međunarodnom tržištu i nedovoljne ponude stanova.

“Cijena kvadrata znatno je porasla i u Beogradu, Zagrebu, Minhenu, Stockholmu, New Yorku. Taj rast pratilo je i bosanskohercegovačko tržište”, rekao je Kadić.

Prema njegovim riječima, realizacija novih stambenih projekata u naredne dvije do četiri godine mogla bi postepeno uspostaviti ravnotežu između ponude i potražnje.

Ipak, stagnaciju cijena ne očekuje.

“Uzimajući u obzir inflaciju, kamatne stope, sve veću potražnju te činjenicu da se tek sada grade objekti s više sadržaja, možemo očekivati da će cijene nekretnina i dalje rasti. Međutim, očekuje se stabilan rast cijena, otprilike tri do pet posto na godišnjem nivou. Za sada nema indicija da će biti naglih skokova”, kazao je Kadić.

Stanovi sve skuplji, kupci se okreću periferiji

Cijene nekretnina u odnosu na kupovnu moć građana izrazito su visoke, smatra Kadić. U Kantonu Sarajevo cijene stanova kreću se od oko 3.000 do čak 12.000 KM po kvadratnom metru, zavisno od lokacije, kvaliteta gradnje i dodatnih sadržaja.

Dok su ranije najtraženiji bili stanovi površine od 30 do 45 kvadratnih metara, kupci danas sve češće traže stanove s dvije spavaće sobe.

Podjednako su zastupljeni kupci koji nekretninu kupuju za vlastito stanovanje i oni koji je vide kao investiciju. Sve je više i onih koji stanove kupuju radi kasnije preprodaje ili iznajmljivanja.

Kadić ističe da je osobama s prosječnim primanjima sve teže kupiti stan u centralnim gradskim općinama, zbog čega rješenje trebaju tražiti u manjim stambenim jedinicama i rubnim dijelovima grada.

“Ljudi s prosječnim platama moraju krenuti od manjih stanova i lokacija na periferiji grada da bi riješili stambeno pitanje. Ne možemo očekivati da svi živimo uz tramvaj ili u općinama Centar i Novo Sarajevo. Realno, neko treba živjeti i u Vogošći, na Ilidži ili rubnim područjima općine Novi Grad. Nekretnina ne mora biti idealna, već u skladu s mogućnostima budžeta”, zaključio je Kadić.

U velikim gradovima kvadrat gotovo dvostruko skuplji

O stanju na tržištu govorio je i Dragan Milanović, predsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina Republike Srpske, koji navodi da su cijene stanova u velikim gradovima od 2022. do kraja 2026. godine porasle za gotovo 100 posto.

Prema njegovim riječima, nakon naglog poskupljenja 2022. godine uslijedila je stabilizacija, a potom nastavljen postepeni rast.

“Cijene nekretnina u 2022. godini porasle su za oko 30 do 40 posto, prvenstveno zbog rata u Ukrajini, odnosno poskupljenja građevinskog materijala i drugih faktora. Tokom 2023. godine došlo je do stabilizacije, dok su zadnje tri godine obilježene organskim rastom, bez većih nepredviđenih poremećaja na tržištu”, naveo je Milanović.

Na rast cijena, osim potražnje, uticali su skuplji građevinski materijal, zemljište i radna snaga. Nedostatak domaćih radnika primorao je građevinske firme da povećavaju plate kako bi zadržale radnike, što se odrazilo i na konačne cijene stanova.

Milanović pojašnjava da rast cijena novogradnje utiče i na starogradnju, jer dolazi do tržišnog usklađivanja cijena.

U Banjoj Luci cijene stanova u novogradnji kreću se od oko 3.500 KM po kvadratnom metru na periferiji do 7.000 KM i više u centru grada.

Oko 50 posto kupaca stanove kupuje radi rješavanja stambenog pitanja, dok ostatak uglavnom čine građani BiH koji žive u inostranstvu i kupuju nekretnine kao oblik štednje, kao i oni koji investiraju u stanove radi iznajmljivanja.

Milanović smatra da su cijene stanova izrazito visoke u odnosu na prosječne plate i kupovnu moć stanovništva.

“Nažalost, kupuje ko ima, jer nekretnine nisu socijalna kategorija i tržište je nemilosrdno”, istakao je.

Ipak, naglašava da je snažan građevinski sektor važan za privredu BiH jer zapošljava veliki broj ljudi i doprinosi punjenju budžeta na svim nivoima.

Ne očekuje se pad cijena stanova

Milanović ne vidi pokazatelje koji bi upućivali na pad cijena, ali ni razloge za očekivanje njihovog naglog rasta.

“Na osnovu poznatih parametara, informacija kojima raspolažemo u poslu posredovanja nekretninama, kao i broja izdatih građevinskih dozvola i ukupnog interesa za tržište, možemo zaključiti da u narednom periodu neće doći do pada cijena. S druge strane, nema posebnog razloga ni za veliki rast, ali očekujemo da će se nastaviti organski rast od četiri do sedam posto godišnje”, zaključio je.

Podaci Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine pokazuju da je prosječna cijena prodatih novih stanova u prvom kvartalu 2026. godine iznosila 3.701 KM po kvadratnom metru, što je 20 posto više u odnosu na prosjek iz 2025. godine, odnosno 20,4 posto više nego u istom periodu prethodne godine.

Istovremeno, broj prodatih novih stanova povećan je za 59,4 posto u odnosu na prvi kvartal 2025. godine, što ukazuje na snažnu potražnju uprkos rastu cijena.

Prema podacima međunarodne baze Numbeo, prosječna cijena kvadratnog metra stana u Zagrebu iznosi oko 4.030 eura, a u Beogradu oko 3.169 eura. U Beču prelazi 14.000 eura, dok u Londonu i New Yorku premašuje 18.000, odnosno 19.000 eura.

Podaci Eurostata pokazuju da su cijene stambenih nekretnina u četvrtom kvartalu 2025. godine bile više za 5,5 posto u Evropskoj uniji i 5,1 posto u eurozoni u odnosu na isti period 2024. godine. Najveći godišnji rast među članicama EU zabilježila je Mađarska, od 21,2 posto, dok je Finska zabilježila pad od 3,1 posto.

tuzlanski.ba